2026 januárja: mesterségesen életben tartott piac – kemény valóság a budapesti ingatlanoknál!
2026 januárja nemcsak gyenge lett, hanem kifejezetten kijózanító. A hónap az elmúlt 12 év 2. legrosszabb januárja forgalom szempontjából, és mára teljesen egyértelmű: Budapesten kínálati piac van, miközben a vevők jelentős része eltűnt.
Ez nem hangulati kérdés. Ez struktúra.
Budapesten közel 40%-kal nőtt a kínálat
A legnagyobb változás Budapest piacán történt. A fővárosban az eladó ingatlanok száma közel 40%-kal nőtt, miközben a kereslet ezzel párhuzamosan csökkent.
Ez klasszikus túlkínálati helyzet:
-sok eladó egyszerre lépett piacra,
-a vevők viszont nem követték őket,
-a hirdetések száma nő, a tranzakcióké nem.
Ez már nem „lassulás”, hanem egyensúlyvesztés.
Az őszi „őrület” nem volt valódi fellendülés
Fontos tisztázni egy félreértést. A 2025 augusztusi–szeptemberi–októberi időszakban tapasztalt pörgés nem valódi keresleti boom volt, hanem előre hozott vásárlások sorozata.
Sokan:
-bizonytalan jövőtől tartva előbb döntöttek,
-2026 elejére tervezett vásárlásukat őszre hozták előre,
-„biztos, ami biztos” alapon léptek.
Ennek most isszuk meg a levét: ezek a vevők 2026 januárjában már nincsenek a piacon. A keresletet gyakorlatilag előre elhasználta a piac.
Ma csak az vesz lakást, akinek muszáj
A jelenlegi piacon nem vágyak, hanem kényszerek mozgatják a vásárlást.
Lakást jellemzően az vesz most, aki:
-élethelyzet miatt kénytelen (válás, költözés),
-kifut a bérleti szerződése,
-családi okból nem tud tovább várni.
Ez egy szűk, árérzékeny és tudatos vevői kör, amely pontosan érzi, hogy az erőviszonyok az ő oldalán állnak.
Befektetők: teljes kivárás
A befektetők jelenleg nem vesznek, hanem figyelnek.
Ennek oka egyszerű:
-további árkorrekcióra számítanak,
-a hozam/kockázat arány nem vonzó,
-nincs sürgető kényszer.
Ez különösen fájó Budapesten, ahol az elmúlt évek forgalmának jelentős részét éppen ők adták. Most viszont nincs, aki felszívja a túlkínálatot.
A 6. kerület: Airbnb nélkül, bérlakás-túlkínálattal
Külön említést érdemel Budapest VI. kerület, ahol megszűnt az Airbnb-típusú működés. Ez gyökeresen átalakította a piacot.
A számok önmagukért beszélnek:
-a teljes VI. kerületben kb. 1200 kiadó lakás van,
–Budapest VII. kerület és Budapest VIII. kerület együtt ad ki nagyjából ennyit.
Ez példátlan bérlakás-kínálatot eredményezett a belvárosban.
Ennek hatása már látszik:
-a bérleti díjak minimálisan csökkentek,
-eltűnt az azonnali kiadás illúziója,
-a bérlők válogatnak, nem kapkodnak.
Hitel, támogatás, inkubátor – meddig tart még?
A 3%-os kamatozású hitel még elérhető, de egyre többen teszik fel a kérdést: meddig?
A jelenlegi piac valójában egy állami támogatásokkal megtámasztott inkubátorban működik:
-kedvezményes hitelek,
-különféle támogatási konstrukciók,
-mesterségesen fenntartott kereslet.
A probléma az, hogy ha ezek közül akár egyet is kivesznek a rendszerből, könnyen megtörténhet az, amit sokan most még nem akarnak kimondani: komoly pofára esés jöhet a piacon.
Nem azonnali összeomlásról van szó, hanem arról, hogy a piac jelenlegi állapota nem önfenntartó.
Összegzés: törékeny egyensúly, nagy kockázatok
2026 januárja világos üzenetet küldött:
-Budapesten közel 40%-kal nőtt a kínálat,
-az őszi pörgés előre hozott vásárlásokból állt,
-ezek a vevők most hiányoznak,
-csak az vásárol, akinek muszáj,
-a befektetők kivárnak,
-a bérleti díjak enyhén csökkennek,
-az egész piac állami mankókon egyensúlyoz.
Ez egy rendkívül sérülékeny piaci állapot.
A kérdés már nem az, hogy „jó-e most a piac”, hanem az, hogy mi történik, ha kihúzzák alóla a szőnyeget.
Kíváncsi mennyit érhet az ingatlana? Hirdeti, de nem jönnek az érdeklődők? Kérdése van? Forduljon hozzám bizalommal!
Baráti üdvözlettel:
László
