–Mitől függ a vagyonszerzési illeték mértéke és hogyan lehet egy lakóingatlan illetékmentes?
–Mely esetekben lehet mentesülni az illeték megfizetése alól?
–Illetékmentes-e a CSOK-kal történő ingatlanvásárlás?
–Mik ezeknek a feltételei?
Ebben a blogomban a leggyakoribb kérdéseket járom körbe, amik a vagyonszerzési illetékkel és a CSOK-kal kapcsolatosak, ingatlanpiaci szemszögből.
Életünk legörömtelibb pillanatai közé tartozik, amikor egy csodaszép, álmaink családi házát/lakását vesszük birtokba, azonban számos olyan technikai információ lapul a háttérben, amivel egy ilyen nagy értékű vagyontárgy vásárlása során sokan nem számolnak. Jelen esetben a vagyonszerzési illeték a legrelevánsabb kérdés: Mennyi az ingatlan vagyonszerzési illeték?
Mi a vagyonszerzési illeték lényege?
Gyakori kérdés, hogy mi az a vagyonszerzési illeték, milyen teherről van szó pontosan. Első sorban különböztessük meg az illetéket és az adót: A vagyonszerzési illeték és az adó közötti különbség az, hogy míg a befizetett adónkért nem jár közvetlen ellenszolgáltatás, addig az illetékért cserébe különféle állami szolgáltatásokat vehetünk igénybe. Hivatalosan visszterhes vagyonátruházásnak nevezzünk azt a folyamatot, amikor egy ingatlan gazdát cserél.
Az Itv. értelmében, ingatlannak, valamint egyes meghatározott ingónak és vagyoni értékű jognak visszteher mellett, továbbá öröklési vagy ajándékozási illeték alá nem eső, más módon történő megszerzése visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik.
Mit kell tudni a vagyonszerzési illetékről?
Főszabály szerint, ingatlan vásárlása esetén az ingatlan forgalmi értékének 4 százalékával megegyező mértékű vagyonszerzési illetéket kell fizetni. Ami maximum 200 millió forint lehet! Fontos megjegyezni, hogy a forgalmi értéket az adóhatóság állapítja meg. A vevőnek az ingatlan értékére vonatkozó nyilatkozatát a NAV figyelembe veheti, de ettől függetlenül, akár helyszíni szemlét is tarthat vagy szakértőt vonhat be annak érdekében, hogy az ingatlan valós értékét megállapítsa.
Mikor illetékmentes a vagyonszerzés?
Illetékmentességet az alábbi esetekben élvezhetünk:
- Új építésű (beruházó által felépített és úgy megvásárolt) ingatlan vásárlásakor 15 millió Ft-ig nincs illetékfizetési kötelezettségünk, amennyiben az ingatlan értéke nem lépi át a 30 millió forintos álomhatárt. Ezekben az esetekben a 15 millió és a vételár közötti különbözet 4%-át kell befizetni. Például: Egy 28 millió forint értékű lakóingatlan esetén, csak 13 millió forint után kell illetéket fizetnünk. Azok a fiatalok, akik első lakásuk megvásárlása előtt állnak és még nem töltötték be a 35. életévüket szintén mentesülnek az illeték fizetés alól, de az ingatlan forgalmi értéke nem haladhatja meg a 15 millió forintot.
- Illetékmentességet élvezhetünk lakástulajdon cseréje és vásárlása esetén, ha a korábban megszerzett lakástulajdont a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladjuk, és az új lakás vételára kisebb, mint az elcserélt vagy eladott lakástulajdon értéke.
- Házastársak, testvérek, egyenes ági rokonok, örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolat egymás közti vagyonszerzésekor. Az illetékmentes vagyonátruházás ez esetben ajándékozásnak, illetve öröklésnek felel meg. Gyakori kérdés, hogy kik az egyenes ági rokonok? Felmenők esetében: szülők, nagyszülők, dédszülők. Lemenők esetében: gyermekek, unokák, dédunokák.
- A házassági vagyonközösség megszűnésekor, válás vagy özveggyé válás esetén.
- Építési telek vásárlásánál, amennyiben négy éven belül a szabályoknak megfelelő felépítményt építünk rá. A vagyonszerző lakóházépítési szándékáról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozhat az állami adóhatóságnál.
- 2021. január 1-től a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) segítségével vásárolt ingatlanok után – a vételártól függetlenül – nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni. A mentességnek nem feltétele a CSOK-hitel felvétele sem, a támogatás igénybevételével automatikusan elérhető a jogosultság.
Csökkenthető-e az illeték mértéke?
Persze, ezt cserepótló illeték kedvezménynek nevezik.
Lakástulajdon cseréje és vásárlása esetén, ha a korábban megszerzett lakástulajdont a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladjuk.
Itt meg kell jegyezzük, hogy ez nem jár automatikusan! Az adásvételi szerződésben fel kell tüntetni, illetve külön kérelmezni kell!
Leegyszerűsítve, az adott személy, lakást/házat ad el, majd annak az értékéből vásárol egy másik ingatlant, mindezt 3 éven belül teszi meg.
Kedvezményt élvezhetünk akkor is, ha a vásárlást követő egy éven belül eladjuk az ingatlanunk. Itt is fontos megjegyezni, hogy ez sem jár automatikusan! Az eljáró ügyvédnek minden esetben kérnie kell az állami adóhatóságot, hogy az illeték fizetést függesszék fel!
Ha nem sikerült 1 éven belül eladni az ingatlanunk, akkor sajnos komoly pénzbírságra lehet számítani, illetve a 4%-ot szintén ki kell fizetni.
Példának okáért: Egy 50 milliós ingatlant 60 milliósra cserélünk, akkor 10 millió Ft után fizetünk 400.000 Ft illetéket. Viszont, ha 60 millióst cserélünk 50 milliósra, akkor nem kell illetéket fizetni.
Illetve előfordulhat olyan is, hogy 2 ingatlant ad el majd 1 ingatlant vásárol, ennél az esetnél CSAK az egyikre használhatja fel a cserepótló illeték kedvezményt!
Példának: Amennyiben januárban ad el egy ingatlant 40 millióért, majd márciusban egy másikat 30 millióért, és a tulajdonában levő ingatlant áprilisban vette meg, úgy mivel a márciusi eladás közelebb esik (feltétele a kedvezménynek) az áprilisban vásárolt ingatlanhoz, úgy kizárólag ahhoz használhatja fel a kedvezményt!
Amennyiben egy napon adja el a 2 ingatlant, úgy a kedvezményt Ön döntheti el, hogy melyikre szeretné felhasználni.
Illeték kedvezmény jár továbbá a fiatal első lakásvásárlónak!
35 éves kor alatt csupán az 50%-át (4% helyett 2%-ot) kell az illetéknek megfizetni. Abban az esetben, amennyiben az ingatlan értéke nem haladja meg a 15 millió forintot! Azonban, ha a teljes forgalmi értéke több mint 15 millió forint, akkor nem vehető igénybe a kedvezmény. Bár az illeték mértékét nem csökkenti, viszont könnyítésképpen igényelheti a 12 hónapos kamatmentes részletfizetést.
Fontos megjegyezni, hogy első lakástulajdonosnak az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada vagy haszonélvezeti joga.
Valóban illetékmentes a CSOK-kal történő lakásvásárlás?
2021 januártól azoknak, akik CSOK (családi otthonteremtési kedvezmény) igénybevételével vásárolnak új építésű, vagy használt ingatlant, nem kell megfizetniük a vagyonszerzési illetéket, ami alapesetben a vételár 4%-a. Ez nem kis kedvezmény, hiszen egy 50 millió Ft-os ingatlan esetében 2 millió Ft-ról van szó. Az illetékmentesség feltétele mindössze annyi, hogy az ingatlant vásárló feleljen meg a CSOK feltételeinek, és a vásárláshoz kapja is azt meg.
Vannak azonban olyan helyzetek, amikor a megelőlegezett CSOK egy részével vagy egészével együtt az elengedett illetéket is behajtják:
- A megelőlegezett CSOK igénylésekor vállalt gyermekek nem születettek meg a megszabott időre (1 gyermeknél 4 év, 2 gyermeknél 8 év, 3 vagy több gyermeknél 10 év áll rendelkezésre).
- Az igénylő úgy fizette vissza a CSOK összegét, hogy a vállalt gyermekek nem születettek meg. Ez például akkor fordulhat elő, ha a család más településen talál munkát, ezért nem a CSOK-kal vásárolt ingatlanban él. Ezt 5 évig szankciók nélkül megtehetik, ám ezt követően vissza kell fizetniük a támogatást, ezzel együtt pedig meg kell fizetni az illetéket is.
Hét fontos előírás a CSOK igénylése és a szerződéskötés során
Készpénzben legfeljebb a vételár 10 százaléka fizethető
Gyakran fordul elő, hogy akár 15-20 százalék mértékű foglalót vagy előleget kér az eladó a szerződéskötés biztosítékaként, amely készpénzben kell átadnunk. Fontos azonban tudni, hogy a CSOK igénylése esetében a készpénzben kifizetett vételárrész nem haladhatja meg a 10 százalékot.
A támogatott személyek tulajdonszerzése és az osztatlan közös tulajdon
A CSOK-kal vásárolt vagy felépített ingatlanban a kormányrendelet előírásai szerint csak a támogatott személyek szerezhetnek tulajdont. Több lakásból álló, osztatlan közös tulajdonú ingatlan esetén használati megosztási szerződésre is szükségünk lesz, amely helyett a legtöbb hitelintézet elfogadja a társasház előzetes alapításának ingatlan-nyilvántartásban történő tényfeljegyzését is.
Jelzálogjog és elidegenítési és terhelési tilalom
A CSOK igényléséhez kapcsolódó kötelezettségek teljesítésének biztosítására a Magyar Állam javára jelzálogjogot és elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeznek be a támogatással vásárolt vagy épített ingatlanra. Ez a bejegyzés a támogatási szerződés megkötését követően történik meg külön szerződéssel alapítva, azonban a folyósító bankok általában az adásvételi szerződésben is kérik az erre vonatkozó hozzájárulás rögzítését.
Adó-visszatérítési támogatás
Új lakás vásárlása vagy építése során, amennyiben CSOK-ot kíván valaki felhasználni, úgy jogosult lehet adóvisszatérítési támogatásra. Ez a támogatás kizárólag a CSOK-kal együtt igényelhető, később azonban nem.
Illetékmentesség
CSOK-os ingatlanvásárlás esetén a vagyonszerzés mentes lesz a visszterhes vagyonátruházási illeték alól, azonban ezt a hatóság nem köteles hivatalból figyelembe venni, arra hivatkozni szükséges az adásvételi szerződésben.
Folyósítási feltételek a CSOK során
Az adásvételi vagy a vállalkozási szerződés készítésekor fontos, hogy tisztában legyünk a folyósítási feltételekkel, hiszen azokat pontosan kell rögzíteni a szerződésben. Amennyiben új lakást vásárlunk, úgy a folyósítás általában a használatbavételi engedély (tudomásulvétel vagy hatósági bizonyítvány) kiállítása vagy véglegessé válásának napjához fog kötődni.
Benyújtási határidő
A CSOK igénylésére vonatkozó kérelmet legkésőbb az adásvételi szerződés megkötésétől számított 180 napon belül szükséges benyújtani a hitelintézethez, míg új lakás építése esetén pedig legkésőbb a használatbavételi engedély (tudomásulvétel vagy hatósági bizonyítvány) kiállítását megelőzően. Ezen határidők elmulasztása jogvesztő, a támogatás utána már nem igényelhető. Érdemes tehát kellő alapossággal eljárni, ha nem akarunk bosszúságot magunknak.
Az illetékmentesség és illeték-kedvezmény konkrét vásárlás esetén történő igénybevételével kapcsolatban számos további kérdés felmerülhet, ezért e témakörrel kapcsolatos kérdésével forduljon hozzám bizalommal!
Az információk tájékoztató jellegűek!
Baráti üdvözlettel:
László
