Vajon jó döntés-e most ingatlant vásárolni?
A kérdés megválaszolását jelentősen befolyásolja, hogy ki a kérdésfeltevő, hisz a potenciális vásárlók motivációi jelentősen eltérhetnek. Mást vár egy vételtől egy piaci befektető, és más szándékkal vásárol egy vastagabb vagy vékonyabb pénztárcával rendelkező magányszemély.
Az egyéni körülmények sok esetben felülírják a piacon kirajzolódni látszó trendeket, a jó döntés kulcsa mégis az, hogy legyenek terveink, mérlegeljük, mit szeretnénk elérni az új vásárlással, és mennyire enged teret a jelenlegi piaci helyzet annak, hogy terveink, álmaink, a vágyott előrelépés megvalósulhasson.
Az ingatlanértékesítés során a vásárlói érdekek érvényre jutásának az alacsony vételár kedvez leginkább. De vajon érdemes-e várni a megfelelő alkalomra, létezik-e jó időzítés, illetve jó-e ha kivárunk, miközben sok más értékes lehetőséget elszalasztunk?
Annak, aki úgy dönt, 2022-ben vásárol ingatlant, minden esélye megvan arra, hogy jó vételt kössön. Jó recept nincs, biztos ráérzés létezik ugyan, de fontos tudni, hogy a megbízható intuíció is összetett háttértudásra épül, ezért fontos a tájékozottság.
Nézzük, mire is kell figyelnie egy ingatlanvásárlónak, az ingatlanpiac mely adottságai befolyásolhatják a döntését.
Ingatlanpiac ciklusai (időszakai):
3 Országos trend:
- Jegybanki alapkamat (referencia kamatláb)
- Infláció (pénz vásárló értékének romlása)
- Tőkeáramlás (állami támogatások, pénzek átcsoportosítása)
5 Lokális (helyi jellegű trend):
- Adott helyen az egy főre eső GDP
- Fejlesztési beruházások
- Új építkezések
- Munkahelyek számának alakulása, biztonsága és a bérek növekedése
- Külföldi vásárlók
Viszont hozzá tenném, hogy minden ingatlanciklus lokális. Bár az országos gazdasági trendek hatással vannak az ingatlanpiacra, minden helyi piac másképpen reagál.
Meglepetésekre mindig számíthatunk, de a piaci logika egyelőre tovább szítja az árrobbanást, az expanzív növekedés során pedig egyelőre túlkínálat nem mutatkozik. Bár ez a tendencia pár hónapon belül változhat.
Egyik fő oka mindennek az, hogy a hazai piaci viszonyokat tekintve a keresleti oldal igényei úgy tűnik, kielégíthetetlenek. Az elmúlt években Magyarországon a forgalomban lévő pénz mennyisége jelentős mértékben megnövekedett. Bár a gazdasági fejlődés látszólag lépést tudott tartani a nagy volumenű pénzkibocsátással, a piaci folyamatok inflációhoz vezettek annak ellenére, hogy az építkezések ma is folyamatosan zajlanak. Az új építésű ingatlanok megjelenését ösztönzi, hogy idén lejár a legutóbbi hétéves uniós költségvetési ciklus, a megszerzett forrásokat pedig be kell fektetni, el kell költeni. Az egyensúly ettől függetlenül megbomlani látszik, hisz az ingatlanárak továbbra is növekszenek, azaz a keresleti oldal továbbra is szomjazza az újabb és újabb vásárlási lehetőségeket.
A megnövekedett vásárlási étvágyat a példátlan mértékű állami támogatások is gerjesztik, a családtámogatási program keretein belül megszerezhető babaváró hitel, felújítási támogatás, illetékmentesség és nem utolsósorban a CSOK jelentős mértékben gyarapítják a hazai háztartások megtakarításait, és ezzel közvetve hozzájárulnak az ingatlanárak növekedéséhez. A hitelfelvétel szintén népszerű, a foglalkoztatottsági ráta történelmi csúcson van, így nem jelent problémát a hitelek visszafizetése, amelyek esetében a banki szabályozásoknak köszönhetően a kamatnövekedés a jegybanki alapkamat emelkedése ellenére sem elrettentően magas egyelőre.
Az ingatlanvásárlással kapcsolatos egyéni döntések során a lokáció az egyik legfontosabb szempont. Az elhelyezkedés megítélése azonban az árviszonyokat tekintve változhat, emiatt a kedvező vásárlói döntést jelentősen segítheti, ha rálátunk arra, hogy az adott földrajzi hely, milyen gazdasági potenciállal bír, illetve várható-e fejlődés a kiszemelt régió, város vagy egyéb település vonatkozásában. A lokációt tekintve a vásárlás időzítése is kulcsfontosságú tényező!
Az ingatlan üzletben számtalanszor hallottam, hogy ami egyedül számít, az az elhelyezkedés, az elhelyezkedés, az elhelyezkedés! Nem vitatom ennek a mantrának az érvényességét, de az elhelyezkedés önmagában nem tud meg védeni egy vásárlót attól, hogy egy ciklus csúcsán vásároljon, és veszteséget könyveljen el a lefelé menő ágban. Az időzítés és az elhelyezkedés nem zárja ki egymást. Sőt, inkább egymás természetes kiegészítői. Ez a két elem jelenti a kulcsot valamennyi ingatlandöntéshez, és kéz a kézben kell működniük.
A tágabb régiót tekintve Budapest ugyan a környező fővárosok közül még mindig a legolcsóbbnak számít, mégis figyelembe véve azt, hogy az árnövekedés még mindig megállíthatatlannak látszik, ha valaki Budapesten szeretné megvetni a lábát, fontos, hogy időben tegye. A magyar fővárost az elmúlt években megtépázta ugyan a COVID-válság, de várhatóan a rövid távú bérbeadást célzó befektetők hamarosan visszatérnek a piacra, ami ismét az ingatlanárak emelkedését eredményezi majd.
Vidéki viszonylatban a lokáció megítélése szempontjából a demográfiai változások hozhatnak fordulatot, hisz a megnövekedett népességszám ösztönzi az építkezéseket. Kevés vidéki településről mondható el azonban, hogy a megélhetést javító beruházásokkal büszkélkedhet, ezek közé tartozik jelenleg Debrecen. Így megeshet, hogy aki a cívisváros lakosa szeretett volna lenni, az már lecsúszott erről a lehetőségről.
Bár a nemzetközi és belföldi instabilitás veszélye folyamatosan fenyeget, ezek bekövetkeztére építeni nem lehet, nem szabad, a jelen piaci helyzet pedig lépésre ösztönzi azokat, akik ingatlant szeretnének vásárolni. A siker kulcsa azonban az ő kezükben van, az én célom ennek érdekében az, hogy egyes kulcskérdésekre felhívjam a figyelmet bízva abban, hogy a vásárlói intuíció jól működik majd, ha eljön a döntés pillanata.
„A nem döntés is döntés, csak gyakran ez a legrosszabb.”
Érdekesnek találta a cikket? Sikerült új dolgokat mondanom? Ha a válasza igen, ossza meg a bejegyzést, hogy másoknak is segítsünk új információt szolgáltatni.
Baráti üdvözlettel:
László
